Portabilidade de financiamento imobiliário: como funciona?

A portabilidade de financiamento imobiliário permite transferir uma dívida de uma instituição financeira para outra que ofereça condições mais favoráveis. Na operação, o novo banco quita o saldo devedor com a instituição original. Antes da mudança, compare juros, Custo Efetivo Total (CET), prazo, parcelas e demais condições do novo contrato.

As condições de crédito podem mudar ao longo dos anos. Por isso, quem contratou um financiamento imobiliário pode pesquisar outras propostas para verificar se existe uma opção mais adequada ao orçamento atual.

A comparação não deve considerar apenas o valor da parcela. O custo total da operação, o prazo restante e as despesas envolvidas também interferem no resultado.

O que é portabilidade de financiamento imobiliário?

Portabilidade de financiamento imobiliário é a transferência de uma operação de crédito de uma instituição financeira para outra. O cliente solicita a mudança ao banco que pretende receber a dívida, chamado de instituição proponente. A instituição original recebe o valor necessário para quitar antecipadamente o saldo devedor.

No caso do crédito imobiliário, a transferência também envolve a garantia vinculada ao imóvel. A documentação deve permitir a averbação da substituição do credor e da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária.

Isso significa que a dívida não desaparece. Ela passa a ser administrada por outra instituição, de acordo com as condições da nova operação.

Como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário?

A portabilidade começa com a comparação entre o contrato atual e as propostas disponíveis em outras instituições. O pedido é feito ao banco que receberá a dívida. Taxa de juros, CET, prazo, sistema de amortização e valor das prestações estão entre as informações que precisam constar na proposta.

Solicite os dados do contrato atual

Antes de comparar propostas, reúna as principais informações da operação que está em andamento.

Entre os dados relevantes estão:

• saldo devedor atualizado;
• taxa de juros nominal e efetiva;
• Custo Efetivo Total;
• número de parcelas restantes;
• valor das prestações;
• sistema de amortização;
• índice de atualização, quando houver.

O Banco Central prevê o Documento Descritivo do Crédito (DDC), que reúne informações da operação contratada e pode ser solicitado pelo cliente.

Compare propostas de outras instituições

Com os dados atuais em mãos, solicite propostas e compare as condições oferecidas.

Não avalie somente uma redução na taxa nominal. Observe o CET, o prazo, o valor da prestação, o sistema de amortização e qualquer índice de preço ou base de remuneração prevista na nova operação.

A instituição proponente deve disponibilizar essas informações ao cliente na requisição de portabilidade.

Formalize o pedido no novo banco

Se decidir pela mudança, a solicitação deve ser apresentada à instituição para a qual você pretende transferir a dívida.

Esse banco encaminha a requisição à instituição original e conduz a comunicação necessária para a transferência.

Segundo o Banco Central, o processo pode levar até sete dias úteis quando as informações trocadas permitem a efetivação da operação.

Conclua a transferência da dívida

Quando a portabilidade é efetivada, a nova instituição transfere os recursos para quitar antecipadamente a dívida no banco original.

No financiamento imobiliário, também é necessário formalizar a substituição do credor e da garantia do imóvel conforme as exigências aplicáveis ao contrato.

A partir daí, os pagamentos passam a seguir as condições da nova operação.

Quando a portabilidade de financiamento imobiliário pode valer a pena?

A portabilidade pode ser considerada quando a nova proposta reduz o custo da dívida ou apresenta condições mais adequadas ao orçamento. Uma parcela menor, isoladamente, não comprova economia. CET, prazo restante, juros e despesas relacionadas à transferência precisam ser analisados em conjunto.

Uma diferença de taxa aparentemente pequena pode ter impacto relevante quando ainda existem muitos anos de financiamento. Por outro lado, custos adicionais ou diferenças contratuais podem reduzir a vantagem esperada.

Antes de decidir, faça a comparação usando o saldo devedor atual e o período que ainda falta para quitar o imóvel. Essa análise pode fazer parte do seu planejamento financeiro familiar.

Quais custos devem ser considerados na portabilidade?

A efetivação da portabilidade não pode gerar uma tarifa específica pela transferência da dívida. Os custos da comunicação entre as instituições também não podem ser repassados ao cliente. Se ainda não houver relacionamento com o novo banco, porém, pode existir tarifa para confecção de cadastro.

No crédito imobiliário, também podem existir despesas ligadas à formalização da nova operação, conforme as características do contrato.

Uma nova avaliação do imóvel pode ser necessária em determinadas situações. Também devem ser considerados os custos cartorários relacionados à averbação da substituição do credor e da garantia.

Por isso, a economia projetada deve considerar todas as despesas conhecidas antes da assinatura.

O que comparar antes de trocar de instituição?

A comparação deve considerar o custo completo da nova operação. Juros, CET, prazo, sistema de amortização, valor das parcelas e índices de atualização podem alterar o resultado. O Banco Central exige que várias dessas informações sejam apresentadas na proposta feita pela instituição que pretende receber a dívida.

Taxa de juros

Compare a taxa atual com a oferecida pelo novo banco. Verifique tanto a taxa nominal quanto a efetiva. Uma taxa menor pode favorecer a mudança, mas ela não deve ser analisada separadamente dos demais custos.

CET (Custo Efetivo Total)

O CET reúne os encargos que compõem a operação de crédito e é uma das principais referências para comparar propostas.

Além dos juros, o financiamento imobiliário pode envolver seguros e outras despesas previstas no contrato.

Use o CET para verificar se a proposta aparentemente mais barata também representa custo total menor.

Prazo e sistema de amortização

Compare o prazo restante do financiamento e o sistema de amortização usado na nova proposta.

Em regra, o prazo da nova operação de portabilidade não pode ser superior ao período restante do contrato original. Existem exceções quando a nova operação pertence a modalidade diferente.

Também verifique se o contrato trabalha com SAC, Price ou outro sistema previsto pela instituição.

Valor das parcelas

Analise se a nova prestação cabe na renda disponível sem comprometer despesas já assumidas.

O valor da parcela pode mudar, mas ele deve ser interpretado em conjunto com prazo e custo total. Uma prestação isoladamente menor não permite concluir que toda a operação será mais barata.

Índice de atualização

Algumas operações podem utilizar índice de preço ou outra base de remuneração.

Quando houver esse componente, confira qual índice será aplicado e como ele interfere na evolução do saldo e das prestações.

Essa informação também deve constar na proposta apresentada para a portabilidade.

SFH, SFI e FGTS têm regras diferentes na portabilidade?

Sim. A portabilidade precisa respeitar o enquadramento da operação imobiliária original. Financiamentos pertencentes ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) continuam submetidos às normas desse sistema. No Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), as condições são negociadas entre o cliente e a instituição financeira.

Um contrato enquadrado no SFH deve permanecer nessa condição depois da portabilidade.

Já no SFI, a negociação possui regras próprias do contrato, respeitada a regulamentação aplicável.

O uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço também não impede a portabilidade. Segundo o Banco Central do Brasil, financiamentos concedidos com recursos do FGTS podem ser transferidos, desde que permaneçam enquadrados no SFH e atendam às normas correspondentes.

Portabilidade, renegociação e novo crédito: qual a diferença?

As três operações tratam de necessidades diferentes. A portabilidade muda a instituição que administra uma dívida existente. A renegociação mantém o contrato no banco atual, com revisão de condições. Já um novo crédito cria outra obrigação financeira e disponibiliza recursos de acordo com a finalidade e as regras da linha contratada.

Essa diferença é relevante porque buscar novos recursos não é a mesma coisa que transferir um financiamento já existente.

Qual é a diferença entre portabilidade e empréstimo com garantia de imóvel?

Na portabilidade, existe uma dívida que será transferida para outra instituição. No empréstimo com garantia de imóvel, o proprietário contrata uma nova linha de crédito e oferece um imóvel como garantia. São operações diferentes e devem ser avaliadas de acordo com a finalidade do recurso.

O empréstimo com garantia de imóvel também é conhecido como Home Equity.

Como funciona o empréstimo com garantia de imóvel?

Nessa modalidade, o imóvel é vinculado ao contrato como garantia enquanto o crédito é pago.

A Rodobens permite que um imóvel financiado seja analisado para a operação. Nesse caso, parte do valor concedido é usada para quitar o saldo do financiamento existente. A contratação depende de análise de crédito, avaliação do imóvel e demais condições do produto.

O imóvel continua em nome do proprietário, mas permanece vinculado à operação até a quitação.

Quando essa modalidade pode ser considerada?

O empréstimo com garantia de imóvel atende uma finalidade diferente da portabilidade.

Ele pode ser analisado por quem pretende obter novos recursos para usos como reforma, reorganização de dívidas ou necessidades relacionadas ao negócio, desde que a contratação seja compatível com a capacidade de pagamento.

Como o imóvel é oferecido em garantia, taxa, valor liberado e prazo dependem da análise realizada pela instituição.

Quais cuidados devem ser avaliados?

Antes da contratação, verifique o CET, as condições de correção, o prazo, a parcela e os custos relacionados ao imóvel.

Também considere o risco associado à garantia. Em caso de inadimplência, o bem fica sujeito aos procedimentos previstos no contrato e na legislação.

A decisão deve levar em conta a renda disponível e outros compromissos financeiros. A educação financeira ajuda a organizar essa análise antes de assumir uma nova dívida.

O que considerar antes de decidir sobre a portabilidade?

Antes de solicitar a transferência, compare o contrato atual e a nova proposta usando os mesmos critérios. A decisão deve considerar não só uma possível redução da taxa, mas também o impacto de todas as condições da nova operação sobre o valor que ainda falta pagar.

• consulte o saldo devedor atualizado;
• compare taxa nominal, taxa efetiva e CET;
• verifique o prazo restante;
• confira o sistema de amortização;
• analise o valor das parcelas;
• confirme índices de atualização, quando houver;
• inclua eventuais despesas de avaliação, cadastro e cartório na conta.

Se os números não mostrarem uma vantagem clara, também é possível conversar com a instituição atual e avaliar uma renegociação.

Compare as condições antes de mudar de banco

A portabilidade de financiamento imobiliário permite procurar novas condições sem contratar um crédito adicional para quitar a dívida por conta própria. Para avaliar a mudança, compare CET, juros, prazo, parcelas, sistema de amortização e demais despesas previstas na operação.

Se a necessidade for diferente e o objetivo for obter novos recursos usando um imóvel como garantia, vale conhecer o empréstimo com garantia de imóvel da Rodobens. O produto está sujeito à análise de crédito, avaliação do imóvel e às demais condições de contratação.

Faça uma simulação de EGI Rodobens e consulte as condições disponíveis para o seu perfil. A aprovação e as condições da operação dependem da análise de crédito.

Perguntas frequentes sobre portabilidade de financiamento imobiliário

Quanto tempo pode levar a portabilidade de crédito?

O processo pode levar até sete dias úteis quando as informações trocadas entre a instituição proponente e o banco de origem permitem a transferência. O prazo envolve o envio da requisição, a comunicação entre as instituições e a confirmação da liquidação da dívida.

O banco atual pode impedir a portabilidade?

Se outra instituição estiver disposta a receber a operação dentro das regras da portabilidade, o banco de origem não pode simplesmente impedir a transferência. Caso existam dificuldades indevidas, o cliente pode procurar os canais de atendimento e a ouvidoria da instituição e, se necessário, registrar reclamação no Banco Central.

Posso desistir depois de solicitar a portabilidade?

Sim, o cliente pode desistir da portabilidade antes da efetivação. Nessa situação, a instituição de origem deve comunicar a decisão à instituição proponente e manter o registro da desistência conforme os procedimentos previstos pelo Banco Central.

A parcela pode ficar maior depois da portabilidade?

O Banco Central permite que a prestação da nova operação seja maior que a anterior, desde que a nova instituição obtenha uma manifestação formal e específica do cliente concordando com esse aumento. Por isso, a proposta deve ser avaliada pelo custo total e não apenas pela expectativa de reduzir a mensalidade.

A portabilidade pode ser solicitada por correspondente bancário?

A operação pode ser encaminhada por correspondente bancário quando ele estiver autorizado por uma instituição financeira a receber e encaminhar propostas de crédito. A instituição que contratou o correspondente continua responsável pelo atendimento e pelo cumprimento das regras aplicáveis.