O que considerar antes de contratar um consórcio de imóveis

Ter uma casa própria é uma das maiores metas para qualquer família. Entretanto, adquirir um imóvel muitas vezes pode parecer complexo, ainda mais se as taxas de juros do mercado estiverem altas. Dessa forma, essa modalidade se apresenta como uma alternativa segura e planejada.

O que pode ser considerado ao adquirir um consórcio de imóveis é que, acima de tudo, trata-se de um ato de planejamento financeiro. Você vai precisar de disciplina para garantir que essa jornada seja bem-sucedida. É fundamental entender exatamente como isso funciona e quais critérios de segurança devem guiar sua escolha

O que é consórcio de imóveis e como funciona

O consórcio de imóveis significa que uma série de pessoas com o mesmo interesse se juntam com a finalidade de conquistar a primeira casa própria ou o primeiro bem de alto valor como um terreno ou similar. Mensalmente, os participantes contribuem para um Fundo Comum que é controlado por uma administradora. É este fundo que será usado para conceder o crédito a cada membro do grupo ao longo do tempo.

O Ciclo da Contemplação

A gestora desse grupo realiza assembleias periódicas, geralmente todos os meses. Nestas reuniões, o dinheiro arrecadado para o consórcio de imóveis é distribuído entre os consorciados por meio de dois mecanismos principais: o sorteio e o lance. O sorteio é a forma de contemplação baseada puramente na sorte. Ele garante que, em algum momento durante o prazo total do contrato, todos os participantes ativos e com o pagamento em dia receberão a sua Carta de Crédito. É importante saber que o valor da carta de crédito é corrigido anualmente. Isso protege o seu dinheiro e mantém o poder de compra intacto, mesmo que a aquisição do imóvel demore.

Outro ponto interessante é o lance: uma estratégia usada para acelerar a contemplação do consórcio de imóveis. Ele funciona como um leilão interno no grupo. O consorciado que oferece o maior valor como antecipação de parcelas é o vencedor e recebe a carta de crédito naquele mês. Existem diferentes tipos de lance, como o lance livre, onde se pode ofertar o valor que desejar, ou o lance fixo, com um percentual predefinido.

A segurança da gestão do grupo

Um ponto crucial para a segurança do consorciado é a saúde financeira do Fundo Comum. Se os participantes do consórcio de imóveis deixam de pagar, a capacidade de contemplação do grupo diminui. Por isso, a administradora não é apenas uma intermediária. Ela atua como uma gestora de risco.

Sua função é fiscalizar rigorosamente o pagamento das parcelas. Essa gestão transparente garante que o dinheiro arrecadado seja usado exclusivamente para contemplar os membros do grupo e cobrir os custos administrativos. Se houver insuficiência de recursos, as contemplações por lance podem se tornar ainda mais relevantes, pois injetam capital antecipado no grupo.

Vantagens de optar por um consórcio imobiliário

A principal vantagem do consórcio é a ausência total de juros. Enquanto em um financiamento os juros, somados ao longo de 20 ou 30 anos, podem dobrar ou triplicar o custo final do imóvel, no consórcio a única cobrança pelo serviço é a Taxa de Administração.

Além disso, o consórcio não exige análise de crédito no momento da adesão, nem a necessidade de uma entrada inicial, facilitando o acesso ao planejamento. A diferença entre as duas modalidades se resume ao "custo da urgência". Se o comprador precisa do imóvel imediatamente, o financiamento oferece crédito rápido, mas cobra caro por essa velocidade. O consórcio exige paciência e disciplina.

Flexibilidade e Planejamento

As parcelas do consórcio são definidas desde o início, facilitando o controle rigoroso do orçamento mensal. A flexibilidade do crédito é outro ponto forte. A Carta de Crédito contemplada pode ser utilizada para diversas finalidades, não apenas a compra de casas ou apartamentos novos. Ela pode ser usada para comprar terrenos, construir do zero, reformar um imóvel que já possui, ou até mesmo para quitar um financiamento imobiliário já existente.

Consórcio para casa ou apartamento: qual escolher?

A flexibilidade do crédito consorcial permite que o consorciado escolha o tipo de imóvel que melhor se encaixa em seu momento de vida. A decisão entre casa e apartamento envolve analisar o estilo de vida, a segurança e os objetivos a longo prazo.

Fatores de Decisão Pessoal

A escolha do tipo de moradia deve ser guiada por fatores práticos, como ter ou planejar ter filhos, a presença de animais de estimação e a valorização da privacidade, entre outros fatores relevantes.

Uma casa oferece maior privacidade e total liberdade para realizar reformas e modificações sem a necessidade de aprovação de terceiros. É ideal para quem precisa de grandes espaços externos. A desvantagem está na responsabilidade integral. Os custos de manutenção, segurança e reformas são totalmente do proprietário, podendo ser mais altos que um condomínio.

Já um apartamento geralmente oferece mais segurança, com portarias 24 horas. Além disso, ele dá acesso a uma infraestrutura de lazer, como piscinas e academias, sem que o proprietário se preocupe com a manutenção desses espaços. A desvantagem reside na falta de liberdade total. Os moradores precisam seguir regras de convivência, horários e limites estipulados pelo condomínio

Como escolher a melhor administradora de consórcio de imóveis

Uma empresa que não está na lista do Banco Central não tem permissão para operar e representa um risco significativo ao consorciado. Portanto, é importante verificar este critério antes de adquirir um consórcio de imóveis. O Banco Central também disponibiliza rankings de reclamações. Eles permitem que o consumidor avalie a reputação e o histórico de atendimento da empresa.

Muitas pessoas são tentadas a escolher a administradora que oferece a menor taxa de administração. No entanto, focar apenas nessa taxa pode ser uma armadilha. Uma taxa muito baixa pode atrair investidores com alta liquidez, o que eleva o valor dos lances vencedores nas assembleias. O que você economiza na taxa administrativa, pode ser forçado a gastar para ser contemplado rapidamente.

É vital analisar o histórico das últimas assembleias do grupo. Verificar a média dos lances vencedores permite traçar uma estratégia de contemplação mais realista. A segurança jurídica e regulatória do BC deve ser o critério principal. Ela garante a execução do contrato.

Perguntas frequentes sobre consórcio de imóveis

Quais são as taxas cobradas?

O consórcio é livre de juros e IOF, mas possui taxas que garantem a gestão e a segurança do grupo, como a taxa de administração, que é um tipo de remuneração da administradora pela gestão dos recursos. Além disso, possui Fundo de Reserva: um valor cobrado para proteger o grupo contra a inadimplência. Se não for utilizado, pode ser restituído ao final do plano. Por fim, você pode optar por ter um seguro, garantindo a quitação do saldo devedor em caso de falecimento ou invalidez do consorciado.

Quanto tempo leva para ser contemplado?

É impossível prever o tempo exato de contemplação de um consórcio de imóveis. O sorteio pode ocorrer nos primeiros meses, no meio, ou nos meses finais do contrato.

Quais as regras para usar o FGTS?

O trabalhador deve ter no mínimo três anos de trabalho sob o regime do FGTS. Além disso, ele não pode ser proprietário de outro imóvel residencial financiado pelo SFH na mesma cidade ou região metropolitana onde deseja comprar o novo bem.

E se o valor da carta for diferente do imóvel que escolhi?

Se o imóvel for mais caro do que a sua carta de crédito, você pode complementar a compra com recursos próprios, ou utilizando o FGTS. Se o imóvel for mais barato do que o valor da carta, o crédito remanescente não é perdido. Ele pode ser usado para cobrir despesas de documentação e registro do imóvel, geralmente até um limite de 10% do valor do crédito. O restante pode ser usado para amortizar ou liquidar parcelas futuras do seu consórcio.

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