Como avaliar um imóvel: guia com dicas práticas!

Saber como avaliar um imóvel te ajuda a conquistar um investimento seguro e justo, seja na compra, venda ou financiamento da propriedade.

Afinal, o valor de um bem imobiliário depende de diversos fatores, como localização, estado de conservação e tendências de mercado.

Mas como definir um preço adequado? E quais métodos utilizam os especialistas?

Neste guia prático, você terá as respostas para essas perguntas e, inclusive, vai conhecer os principais passos para realizar uma avaliação preliminar por conta própria.

Continue lendo para tomar decisões imobiliárias com confiança e evitar surpresas!

O que é a avaliação imobiliária?

Imagine comprar um imóvel sem saber se o preço pedido é justo: a avaliação imobiliária é justamente a ferramenta que evita esse risco, pois traz clareza e segurança para uma das decisões mais importantes da sua vida.

Isso porque ela é um retrato técnico do valor real do imóvel, considerando desde a estrutura física até as nuances do mercado.

Seja para financiamento, venda ou até mesmo partilha de bens, esse laudo é o que garante que você não está pagando a mais ou recebendo a menos. E o melhor? Ele não é um palpite, mas um cálculo preciso, feito por especialistas seguindo métodos reconhecidos.

Quais são os métodos de avaliação de imóvel?

Avaliar um imóvel não é uma questão de "achismo". Existem três caminhos principais, cada um com sua precisão científica:

1. Método comparativo: pega imóveis semelhantes na mesma região e revela se o preço está dentro da realidade;
2. Método de custo: enxerga o imóvel como se ele fosse ser construído do zero. Ideal para quem quer saber quanto vale aquele terreno ou uma casa nova;
3. Método de renda: mostra quanto dinheiro o imóvel pode gerar em aluguéis ou valorização futura.

Qual o melhor? Depende do seu objetivo. Mas quando combinados, esses métodos formam a avaliação mais precisa possível.

Quem pode avaliar um imóvel?

Aqui vai um alerta importante: nem todo mundo pode colocar um preço em um imóvel e chamar isso de avaliação. Sabe por quê? Porque um laudo válido exige conhecimento técnico e, principalmente, registro no Cofeci ou Creci.

Engenheiros de avaliação, corretores credenciados e avaliadores certificados são os únicos profissionais habilitados para essa tarefa. Eles não só entendem de números, mas das leis e normas que protegem você de avaliações furadas.

Portanto, antes de confiar em um orçamento milagroso, verifique se quem está por trás dele tem a qualificação necessária.

Quais fatores influenciam na avaliação do imóvel?

Dois imóveis idênticos podem valer preços completamente diferentes por um detalhe: a localização. Um apartamento em frente ao mar, no Rio de Janeiro, não tem o mesmo valor que um igual em uma cidade do interior — e isso é só o começo da base comparativa.

O tamanho do imóvel, seu estado de conservação e até pequenos detalhes, como uma varanda gourmet ou um jardim bem cuidado, entram na equação.

O mercado também dita as regras: se há muita procura e pouca oferta na região, os preços sobem. Por isso, entender esses fatores é como ter um mapa do tesouro na hora de negociar.

O que é necessário para avaliar um imóvel?

Antes de chamar um avaliador, é bom ter em mãos documentos como a matrícula do imóvel e o IPTU. Esses papéis são a base para qualquer análise séria.

Mas a avaliação vai além da papelada: é preciso uma visita técnica minuciosa, que vai desde a verificação de infiltrações até a qualidade dos acabamentos.

E não se engane: mesmo que você queira fazer uma pesquisa por conta própria, os avaliadores profissionais usam ferramentas específicas, como tabelas de depreciação e softwares especializados, que dão precisão ao resultado final.

Como avaliar um imóvel?

Quer saber como os especialistas fazem para avaliar um imóvel? A seguir, vamos destacar o passo a passo para que você aprenda e tenha uma noção riquíssima sobre o quanto um imóvel realmente vale.

1. Fazer uma boa pesquisa

Já podemos adiantar que “o preço de um imóvel é composto por diversos fatores, como suas condições, a idade e o tamanho do empreendimento, sua localização, a quantidade de vagas de garagem, a segurança e as opções de lazer que oferece”.

Isso é o que explica Victor Croce, advogado especialista em direito imobiliário, sócio do Escritório Bruno Boris Advogados. Por isso, é preciso pesquisar bastante.

Marcos Alba, gerente comercial da incorporadora Gamaro, lembra que fazer uma ampla pesquisa é essencial, “criando uma lista de possibilidades, avaliando suas localizações, traçando os itens mais importantes para a aquisição do imóvel, analisando a forma de pagamento e barganhando para conseguir uma boa negociação”.

Ainda segundo Alba, a maioria dos clientes mistura ofertas e tipologias de imóveis, comparando casas com apartamentos novos e terrenos com imóveis na planta, por exemplo, além de normalmente não avaliar se a compra é à vista, por meio de financiamento ou consórcio de imóveis.

A verdade é que “todos os itens podem causar divergências em uma pesquisa, não resultando no imóvel com melhor valor. Uma pesquisa bem-feita precisa ter uma lógica e conter uma definição das necessidades do comprador”, ensina Alba.

Para não se perder durante esse processo de procura, defina de antemão os itens que te interessam, delimitando o escopo da pesquisa: escolha regiões a serem visitadas, o tamanho dos imóveis e a quantidade de cômodos que você deseja ter, além de definir um limite de valor que você estaria disposto a pagar.

2. Estudar a localização

Um ponto importante que pode determinar a avaliação do imóvel é sua localização. “É preciso avaliar o ponto, não levando em conta apenas o bairro, mas observando sua infraestrutura, se ele está próximo de uma avenida de fácil acesso, com padarias, escolas, farmácias, hospitais e transporte público”, alerta o corretor de imóveis José Roberto Alves de Camargo.

Como observa Camargo, bairros que contam com boa estrutura de transportes tendem a ser mais valorizados, na medida em que garantem a mobilidade do morador. A infraestrutura comercial e de serviços também oferece uma boa dose de comodidade para o comprador, que consegue dar andamento a muitos de seus afazeres mesmo sem precisar ir longe.

Um ponto que também merece atenção é a potencialidade de crescimento do bairro. Afinal, toda cidade possui regiões em expansão. E isso deve ser levado em conta.

Para entender essa tendência, verifique se existem processos encaminhados para a construção de novos equipamentos no bairro, como supermercados ou praças, ou se a prefeitura planeja ampliar serviços para a região, seja com a disponibilidade de novas linhas rodoviárias, a implementação de uma linha de metrô ou mesmo a expansão das vias que dão acesso à área.

A verificação de tendências de aumento é importante não só para quem deseja adquirir uma casa própria, mas principalmente para quem deseja fazer do imóvel um investimento.

Pense bem: comprar um imóvel em um bairro pouco valorizado hoje, mas com tendência de valorização em médio ou longo prazo, é um investimento inteligente, que garante retornos consideráveis.

3. Analisar o acabamento e a conservação

É imprescindível descobrir a idade do imóvel e observar bem seu estado de conservação. Assim como podem existir imóveis antigos, mas extremamente bem conservados, imóveis praticamente novos podem não ter sido tão bem cuidados, consequentemente apresentando problemas.

“Sempre recomendo que o proprietário faça os serviços básicos de manutenção do seu imóvel antes da avaliação, tais como conferir a pintura, o encanamento, a conservação das estruturas metálicas (como portas e janelas), além das telhas e da rede elétrica”, diz Alves de Camargo.

Isso porque, segundo ele, os compradores chegam com um nível de exigência alto. Assim, um pequeno problema de vazamento já pode fazer com que o valor do imóvel caia significativamente no momento da avaliação.

Esse processo é claramente importante e pode ser iniciado com tarefas relativamente simples. Acionar a descarga dos banheiros ou verificar, torneira por torneira, se há sinais de vazamento ou ressecamento no encanamento já ajuda a localizar problemas hidráulicos.

Também verifique se as tomadas estão funcionando e teste as luminárias de cada cômodo. Não deixe de verificar as últimas contas de luz e água para ver se houve um aumento repentino nos últimos meses, o que pode ser sinal de problema na manutenção da infraestrutura do imóvel.

Além disso, faça uma checagem comparando o que foi realizado na última reforma do imóvel com o estado atual da casa ou do apartamento.

Problemas como pintura descascando, janelas com resistência à abertura e rachaduras em pisos e cerâmicas podem parecer meros detalhes, mas pesam na hora da precificação do imóvel.

4. Observar os complementos

Quando observados os itens que o imóvel oferece, o preço tende a variar muito. Aí entram, por exemplo, a quantidade de quartos e banheiros, a distribuição das salas de estar e jantar, além do tamanho do imóvel — sua área útil. Todos esses itens (e muitos outros) podem influenciar bastante no preço final do bem.

Outro fator de extrema relevância que deve ser observado é a infraestrutura do condomínio, seja de casas ou apartamentos. O interessado deve consultar, por exemplo, o que é oferecido em suas áreas de lazer voltadas para o bem-estar e a comodidade dos moradores.

Tem piscina, sauna, quadra, campo de futebol, brinquedoteca, academia de ginástica e salão de festas? São quantas vagas de garagem e onde se dão os investimentos em segurança? O que pesa mais para você?

Em relação ao condomínio, também é preciso tomar cuidados que vão além da infraestrutura física. Verifique com os moradores e com o síndico se existe um histórico de conflitos entre vizinhos ou se há um alto índice de inadimplência.

Afinal, quando muitos não pagam corretamente sua taxa condominial, o valor para os demais moradores tende a subir a fim de cobrir os possíveis prejuízos.

5. Verificar a documentação

Quer ajuda com sua pesquisa? Procure um bom corretor! Nesse caso, a principal dica é saber se ele é credenciado pelo CRECI, conselho regional que fiscaliza e regulamenta a profissão de corretores de imóveis.

O profissional credenciado está apto a realizar o trabalho seguindo as regras e normas do setor. Isso sem contar que quem possui esse registro passou por diversas etapas de aperfeiçoamento profissional, podendo por isso dar informações mais precisas.

Embora o CRECI seja um passo obrigatório, vá além na sua pesquisa por profissionais qualificados.

Procure, também, informações em órgãos do consumidor sobre os serviços prestados pela imobiliária para a qual o profissional trabalha e conduza uma pesquisa própria, perguntando para amigos, familiares e colegas de trabalho sobre suas experiências, identificando potenciais problemas de relacionamento antes mesmo de eles acontecerem.

6. Procurar um corretor com CRECI

Outro ponto de extrema importância diz respeito à documentação tanto do imóvel como do vendedor. “Uma boa análise dessa documentação é fundamental para que o comprador tenha certeza de que pode comprar com tranquilidade”, diz Croce.

Se for o caso, é preciso verificar a certidão de casamento ou de união estável com regime de bens, por exemplo. Afinal, se o imóvel objeto da compra é um bem comum do casal, ambos são proprietários.

Logo, a documentação dos 2 precisa estar em dia. O comprador deve solicitar certidões negativas dos vendedores, sendo as principais: de protestos, de ações cíveis e criminais, de execuções fiscais estadual e municipal, de quitação de tributos federais, de ações trabalhistas e de interdição, tutela e curatela.

Em relação ao imóvel, o principal documento é sua matrícula atualizada. É possível solicitá-la no cartório de registro de imóveis. Também é uma boa aproveitar para pedir uma certidão de ônus reais, com o objetivo de checar se o imóvel não está sendo afetado por uma ação.

A matrícula com essa certidão traz o histórico do imóvel, atestando o tipo de construção feita no terreno e suas possíveis alterações — como alienações passadas. Já a certidão de situação fiscal, obtida na prefeitura, mostra se o imóvel tem dívidas pendentes. Ainda é recomendado pedir uma declaração de quitação de débitos condominiais.

Consórcio de imóveis: uma alternativa para adquirir imóveis bem avaliados

Você sabia que é possível conquistar um imóvel com avaliação justa e sem os juros altos do financiamento tradicional? O consórcio de imóveis surge como uma solução acessível e segura para quem planeja esse investimento com tranquilidade.

Diferente de um financiamento bancário, onde você assume dívidas com taxas que variam ao longo do tempo, no consórcio você paga parcelas fixas e, quando contemplado, adquire um imóvel avaliado dentro dos padrões de mercado — e sem surpresas.

Além disso, como os imóveis ofertados em consórcios passam por análises criteriosas, você tem a garantia de que está fazendo um bom negócio.

E o melhor? Você não precisa esperar anos para ser contemplado. Com a Rodobens, é possível dar lances e antecipar seu sonho, seja para comprar um apartamento, uma casa ou até mesmo um terreno.

Adquira seu imóvel com segurança por meio do Consórcio Rodobens!

Conclusão

Avaliar um imóvel corretamente é o primeiro passo para evitar prejuízos e garantir que você está fazendo um investimento seguro. Como vimos, desde a análise da localização até a documentação necessária, cada detalhe influencia no valor final.

E se você quer fugir dos juros abusivos e da burocracia dos bancos, o consórcio de imóveis pode ser a chave para conquistar a casa própria de forma planejada e inteligente.

Não deixe seu sonho para depois. Com as informações certas e o apoio de quem entende do assunto, você pode tomar a melhor decisão para o seu futuro.