O que é área construída e como calcular

Se você está pensando em comprar um imóvel, seja casa, seja apartamento, precisa saber o que é área construída. Esse conceito é superimportante porque ajuda a entender exatamente o que você está adquirindo — e, claro, evita surpresas na hora de fechar o negócio.

Mas afinal, o que significa esse termo? Como calcular a área construída e por que ela influencia tanto o valor de um imóvel? Se essas dúvidas passam pela sua cabeça, não se desespere!

Neste guia, vamos explicar tudo de um jeito simples e prático, com exemplos reais e até casos comuns que geram confusão. Bora lá?

O que é a área construída de um imóvel?

A área construída é a medida de todo o espaço que foi efetivamente construído dentro de um imóvel, incluindo paredes, pisos e até mesmo áreas comuns (no caso de apartamentos). Em outras palavras, é a soma de todos os metros quadrados que foram “erguidos” no terreno.

Qual a diferença entre área construída, área útil e área privativa?

Muita gente confunde esses termos, mas cada um tem um significado específico. Veja só.

Área útil

É o espaço que você realmente usa dentro do imóvel, como salas, quartos e cozinha. Não inclui as paredes, apenas o chão em que você pisa.

Área privativa

Engloba todos os espaços de uso exclusivo do morador, incluindo paredes internas. Em apartamentos, corresponde ao que está dentro das quatro paredes da sua unidade.

Área construída

É a mais abrangente! Abrange tudo o que foi construído, desde as paredes externas até as áreas comuns em condomínios (como halls e corredores, quando aplicável).

Veja um exemplo prático pra entender na ponta do lápis. Vamos pegar um apartamento de 80 m² pra visualizar melhor como essas áreas se distribuem:

• área útil — 65 m² (espaço livre, sem contar paredes);
• área privativa — 70 m² (inclui paredes internas);
• área construída — 80 m² (contando tudo, até a espessura das paredes externas e áreas comuns).

Pra ficar ainda mais claro, pense o seguinte: desses 80 m² totais, 65 m² são onde você vive, 5 m² são as paredes internas e 10 m² são paredes externas e pequenos espaços técnicos.

Essa diferença explica por que um apartamento anunciado como “80 m²” pode ter uma sala menor do que você esperava — parte desse espaço está nas paredes e áreas técnicas!

Como calcular a área construída?

Agora, vamos ao cálculo! Existem duas formas principais de fazer a medição da área construída.

Cálculo pela planta do imóvel

É o método mais preciso. Se você tem acesso à planta baixa (aquele desenho técnico do imóvel), o cálculo fica mais fácil. Siga estes passos:

1. Identifique a escala da planta (ex.: 1:100 significa que 1 cm no papel = 1 m na realidade).
2. Meça cada cômodo no desenho e converta para metros reais.
3. Some todas as áreas, incluindo paredes internas e externas (geralmente entre 10 cm e 25 cm de espessura), áreas fechadas (como varandas e sacadas envidraçadas) e espaços de circulação (corredores, halls).

Exemplo:

• Sala — 5 m × 4 m = 20 m²
• Quarto 1 — 4 m × 3 m = 12 m²
• Quarto 2 — 3,5 m × 3m = 10,5 m²
• Cozinha — 3 m × 2,5 m = 7,5 m²
• Banheiro — 2 m × 2,5 m = 5 m²
• Varanda — 2 m × 3 m = 6 m²
• Paredes (estimativa de 10% do total) — ~7 m²
• Total da área construída: 20 + 12 + 10,5 + 7,5 + 5 + 6 + 7 = 68 m²

Medição manual

Se você não tem a planta do imóvel, pode medir a área construída no local:

1. Use uma trena a laser (mais precisa) ou uma trena comum.
2. Meça o comprimento e a largura de cada cômodo, sempre de parede a parede.
3. Calcule a área de cada ambiente (comprimento x largura).
4. Some tudo e adicione 10% a 15% para a espessura das paredes.

Dica: se o imóvel tem formas irregulares (como paredes curvas), divida-o em retângulos menores pra facilitar o cálculo.

Como diferentes espaços são computados na área construída?

É importante saber que nem todos os espaços de um imóvel são contabilizados da mesma maneira no cálculo da área construída. No caso de varandas e sacadas, a forma como são computadas varia conforme seu tipo e a legislação municipal.

Varandas abertas costumam ser 100% incluídas na área construída, embora em algumas cidades possam contar apenas 50%. Já as varandas fechadas com vidro, por se configurarem como espaço interno, quase sempre entram com 100% de sua área.

As garagens também apresentam particularidades. Espaços de garagem cobertos são sempre considerados parte da área construída. Por outro lado, as vagas descobertas podem ou não ser incluídas, dependendo das normas específicas de cada município (em algumas localidades, elas sequer entram no cálculo).

Quanto às áreas comuns em condomínios, como halls de elevador, escadas e corredores, esses espaços são rateados proporcionalmente entre todas as unidades. Isso significa que parte dessas áreas compartilhadas será somada à metragem individual de cada apartamento no cálculo final da área construída. Essa distribuição é feita de acordo com as frações ideais definidas na matrícula do imóvel.

Por exemplo, um prédio tem 10 apartamentos de 100 m² cada e 500 m² de áreas comuns. Cada unidade “ganha” 50 m² na área construída (500 ÷ 10), totalizando 150 m² por apartamento.

Por que a área construída é crucial na compra de um imóvel?

Entender a diferença entre área útil, privativa e construída vai muito além de uma simples curiosidade técnica — é uma informação que pode te fazer economizar uma boa grana e evitar grandes frustrações. Entenda.

Impacto direto no valor do imóvel

O preço por metro quadrado que você vê nos anúncios quase sempre se refere à área construída, não à área útil. Essa diferença pode ser enorme:

• um apartamento de 80 m² construídos pode ter apenas 65 m² úteis;
• as paredes sozinhas podem consumir até 15% do espaço total;
• você pode pagar por metros quadrados que não são realmente habitáveis.

Por exemplo, dois apartamentos no mesmo prédio, ambos anunciados como “70 m²”, podem ter áreas úteis diferentes dependendo da espessura das paredes e do layout.

Comparação justa entre imóveis

Com esse conhecimento, suas decisões ficam mais seguras e fundamentadas. Afinal, comparando diferentes propriedades com mais precisão, você identifica com clareza quando um imóvel está com o preço acima do valor real.

Saber disso também permite uma avaliação mais criteriosa do custo-benefício de cada opção, além de ajudar a evitar surpresas desagradáveis durante a vistoria, quando você vê o imóvel pessoalmente.

Documentação e impostos

Como você já deve imaginar, a área construída afeta diretamente o valor do IPTU (calculado sobre a área total construída), a taxa condominial e a escritura pública.

Reformas e adequações

Se você planeja fazer mudanças estruturais, saber a área construída ajuda a calcular corretamente materiais para reformas, bem como a respeitar os limites legais de construção e a planejar melhor a distribuição dos ambientes.

Isso fica bem claro no manual de Boas Práticas para Códigos de Obras e Edificações do Governo Federal, o qual diz que:

A requisição dos alvarás pode ser definida a partir da área e da tipologia do uso principal da edificação (se residencial ou não residencial). Podendo utilizar, por sua vez, área construída total da edificação (m2) ou pelo porte construtivo da edificação (área privativa – m2).

Investimento inteligente

Por fim, imóveis com melhor aproveitamento de área (mais área útil em relação à construída) costumam ter melhor valor de revenda, oferecer mais conforto aos moradores e apresentar melhor custo-benefício em longo prazo.

Então, sempre peça ao corretor ou proprietário a discriminação clara entre área útil e construída antes de fechar negócio. Muitos compradores só descobrem a diferença quando já estão morando no imóvel.

Agora que você já entende o que é área construída, fica mais fácil avaliar se um imóvel vale o investimento, né? Lembre-se de que uma propriedade não se resume aos metros quadrados anunciados, mas sim à forma inteligente como esse espaço é aproveitado.

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